在A股三大指数遭遇重挫的同时，公募REITs却表现亮眼。

2月16日，富国首创水务再次创出历史新高，开年至今涨幅达45.27%，领涨公募REITs。

作为一种类固收的产品，却走出比权益市场还波澜壮阔的行情。而细究背后的原因，我们发现首先是年初至今基建板块大涨，而首批公募REITs的底层资产为基建，自然受益；其次是权益市场不佳，导致资金避险情绪高涨，涌入公募REITs，大幅推高其净值。

多家公募REITs的大涨也给早期投资它的险资、银行、券商带来丰厚的回报。

谁在背后“推动”公募REITs的大涨

2022年，三大指数全线走低，年初至18日，上证指数跌4.09%，沪深300指数跌5.85%，创业板指跌14.92%。

在指数的拖累下，各类资管产品净值纷纷大幅回撤，更有多家百亿私募基金产品跌破预警线。而在一片哀嚎之下，公募REITs却全线稳步上升，走出了”一枝独秀“的行情。

REITs全称是房地产投资信托基金。不过公募REITs投向的不是股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）。其产品的底层资产是基建，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流四大类主流资产。

根据Choice数据显示：从年初到18日，富国首创水务REIT年内涨幅高达42.71%；红土盐田港REIT年内涨幅为30.82%；博时蛇口产园REIT涨幅26.06%；东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT涨幅在10%以上，剩下的几只REITs皆有不同程度的涨幅。

作为底层资产是基建的REITs，今年的大涨一方面得益于年初至今基建板块的走强；另一方面得益于其稳定的收益率。

首先是板块走强，年初至今，基建投资一直是市场的主线，持续获得资金的关注。同花顺数据显示，基础建设指数年初至今涨幅达20.82%，板块中部分个股涨幅更是超50%。

另一方面，REITs作为新一类资产配置品种，其投资风险在股票和债券之间，收益高于一般的理财产品以及固收产品。同时，根据监管要求，在符合分配条件的前提下，REITs公募的分配每年不得少于一次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者，其较“稳”的属性也颇得投资者信赖，这亦是REITs公募大幅上涨的另一原因。

此外，春节后股市表现不如人意，REITs公募也成为了部分投资者回避风险的选择。资金的入场会推高REITs的价格，强势的走势又会吸引投资者的入场，两者之间形成正向反馈。

值得注意的是，目前REITs的可流动份额在百亿元左右，可供交易的盘面较小，容易受到投机资金的影响。

险资、银行理财、券商资管成最大赢家

REITs净值的不断攀升，自然让早期投资者赚得盆满钵满。

无论是首批还是第二批，公募REITs“稳”的属性，成为险资、银行理财、券商资管争抢的香饽饽。

其中险资成为配售的主力军。8家REITs出现了险资的身影。中国保险投资基金出现在华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT前十名基金份额持有人的名单中，持有份额分别为750万份、600万份、1051万份、2670万份、1620万份，配售比例均不高于5%。

天眼查显示：中国保险投资基金前三名合伙人为浦发集团、中信保诚人寿保险公司、太平资产管理有限公司，持有比例分别为10.21%、7.11%、5.59%，由中保投资有限责任公司担任合伙人。

险资大佬泰康人寿出现在红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT的前十名基金份额持有人的名单中，持有份额分别是5600万份、550万份、3亿份。

平安人寿也成功成为平安广州广河REIT的战略投资者，持有6930万份，占场内份额9.94%；人寿保险、太平洋财产保险出现在博时蛇口产园REIT前十名基金份额持有人的名单中，持有份额均为1338万份，持有比例为1.55%。此外，人寿保险还以1694万份成为华安张江广大REIT第八大基金份额持有人。

太平人寿保险、中信保诚人寿保险、新华人寿保险均持有建信中关村REIT689万份基金，持有比例为0.77%。

“公募REITs对于证券公司而言，不仅意味着广阔的新业务蓝海待发掘，而且是开辟股债等传统投行和资管业务外的差异化竞争赛道。”第一创业证券董事总经理、结构化产品部负责人邓国山这样评价公募REITs。

或因为此，在两批公募REITs发行之时，多个大型券商也在蓄力“抢跑”，并争得了一席之地。

其中广发证券可谓是投资REITs的“大户”，其在7家REITs持有基金份额，这7家分别是平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIt、红土盐田港REIT、华安张江广大REIT、东吴苏园产业REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT，持有的基金份额分别为2247万份、1338万份、1770万份、1694万份、4671万份、536万份、322万份。

国泰君安证券出现在平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIt、红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT 6家REITs前十大基金持有者的名单中，持有份额分别为2247万份、1338万份、1770万份、4152万份、2243万份、536万份。

银河证券在5家REITs持有基金份额，这5家分别是平安广州广河REIT、东吴苏园产业REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT、华夏越秀高速REIT，其持有的基金份额分别为1657万份、2647万份、8688万份、395万份、1483万份。

东兴证券出现在平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、浙商沪航甬REIT 3只REITs前十名基金持有份额的名单中，其持有的基金份额分别为2565万份、1338万份、1441万份。

除了险资和券商，银行理财作为固收+的代表，自然是不能缺席这场资本盛宴。

在首批9只公募REITs产品面世前后，银行系分别通过战略配售、基金托管人、代销、认购等方式参与首批公募REITs。

具体来看，战略配售和认购方面，银行和理财公司都有参与。中国建设银行副行长张敏曾在中国REITs论坛2021年会上表示，建行旗下理财公司建信理财共参与8单基础设施公募REITs投资，合计认购金额超过32亿元，最终获配金额5.2亿元，是市场上参与首批项目网下询价力度最大、参与单数最多、对发行价格影响较大的理财公司。

托管方面，首批9只公募REITs产品的基金托管人包括招商银行、工商银行和兴业银行；代销方面，有招商银行、兴业银行、平安银行、浦发银行、北京银行、华夏银行等。

过热的REITs透支短期内在价值

短期大涨的REITs也过快透支了其内在价值，造成风险的积累。

公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。

随着二级价格上涨，公募REITs分红收益将会被稀释。如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低，无法实现预期投资目标。

而多只REITs基金也相继发布提示风险公告。

早在2月9日，在医药和新能源板块遭遇大挫行情时，一些涨幅过高的REITs就因为涨幅过快而对外发布了交易风险提示。当日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT两只基金分别发布停复牌及交易风险提示的公告。公告内容显示：称因收盘价相较于发行价累计涨幅较高，为了保护投资者的利益，而临时停牌一天。

14日晚间，博时蛇口产园REIT发布停牌公告，对于停牌的原因，公告内容显示：该基金在二级市场的收盘价为3.646元，相较于发行价2.310元累计涨幅较高。基金以获取基础项目产生的租金等收益为主要现金流。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，自2022年2月15日10：30复牌。

不过即使是发布了停牌公告，博时蛇口产园REIT依旧延续了往日的涨势。

无独有偶，建信中关村REIT、华安张江光大REIT也紧随其后发布了提示风险公告甚至停牌公告，停牌原因与上述REIEs基金所述的如出一辙。

此外，有分析称：公募REITs并不是一定不存在风险，风险主要来自于底层资产的盈利，一旦底层资产遇到“黑天鹅”，达不到预期的收益将造成投资人损失。