2026年广州体量最大的新商业综合体是哪个？不是惊艳大湾区的白鹅潭万象城，而是位于白云新城，总建筑面积达46.5万平米的云山Core Park。

这座总投资超30亿元、规划品牌超600家的航母级商场的操盘方，是广州本土的金铂商业。

无独有偶，阿发奇商管接手了成都宽窄巷子二期南区的十年运营权，字节跳动在杨浦滨江开出了老船厂MEET178，海口百方广场的业主则把商场委托给了龙湖的物业公司……

这些项目有大有小，有新有老，但有一个共同点：它们的运营方，都跳出了我们熟悉的那份头部商管名单。

本篇文章，就让我们来盘一盘那些商管牌桌上的“新势力”。

本地玩家

押下重注

先来看一批最接近传统头部商管的玩家。它们都拥有着在当地颇具分量的购物中心，且都在这几年，选择了在本地市场“押下重注”。

金铂商业的起点，是2004年广州白云区的一家社区超市，做了十几年的生鲜和杂货，积累了一批熟悉的消费者，以及采购供应链和日常经营的经验。

于是，在它的购物中心里，自营主力店成为了王牌：苏铂超市负责引流，脉铂影城承担娱乐，还有觉配美妆来吸引年轻白领客群。

如今它在广佛地区有9座在营项目、管理面积超100万平米，2025年佛山桂城金铂中心全年销售额超16亿元，在一片红海的佛山市场稳居前三。

广州云山Core Park

而在它的版图里，除了即将开业的云山Core Park，佛山禅城的祖庙Core Park、广州花都的金铂中心，都预计于2027年面世。

在长江以北，另一个区域巨头也在酝酿一座惊艳市场的项目。

今年9月举办的“发现大会”上，弘坊系统性披露了其商业蓝图。这座位于郑东新区，由31个独栋组成的45万平米的开放式街区，邀请了成都太古里的总设计师郝琳博士领衔的欧华尔团队操刀整体规划，还有隈研吾设计的博物馆，以及胖东来郑州二店的官宣落位，收获了极高的市场关注度。

郑州“弘坊”

其背后的操盘手郑州正弘商业，在1997年开出了河南第一家精品百货——正弘国际名店。尽管过去在中原之外的省份名气不大，但在河南，拥有着郑州正弘城（2025年销售额60亿元）和两座正弘汇的他们绝对是本土顶流。而此次对弘坊的投入和期待，已经指向了超越当地市场的更高维度。

和前两家相比，2020年底才由万科印力系高管出身的叶挺创立的华之门要年轻许多。但凭借将空关十多年的上海水泥厂旧址，翻新成为如今魔都最受欢迎的滨水商业目的地——GATE M西岸梦中心，一战成名之后，整体发展也是春风得意马蹄疾。

GATE M西岸梦中心 | 来源：网络

一方面，在徐汇区域内，他们承接了西岸凤巢的存量焕新，更名为“GATE M西岸凤巢”与梦中心双核联动；同时还手握今年逐步亮相的漕河泾M+园区配套，以及徐汇南部首个四轨汇聚的TOD综合体——GATE M华泾华之门广场（2027年开业）。

GATE M华泾华之门广场

另一方面，在浦东，2021年由嘉里建设、GIC投资联手落子、华之门受托运营的22万平米大型商业体新嘉中心于今年6月开业，不负众望成为区域新霸主；一个月后，华之门和嘉里建设再次组成联合体，竞价拿下浦东新杨思TOD商业地块，再度重仓下注。

过去，区域深耕曾经被看作小而美的选择，但如今，这些凭借本地市场的标杆级项目，向更高能级的新作品迈进的区域新贵们，正在成为任何全国连锁商管都不容小觑的竞争对手。

非标选手

手艺输出

和前面几家围绕本地市场做大做强的玩家相比，还有一批新锐团队崛起的方式，是先做出一座很难找到同类的商业项目，再把积累的能力带到更多地方。

这条路上最有代表的是阿那亚。2013年，马寅以2.6亿元接下北戴河一个濒临烂尾的项目，持续打磨发展成为行业传奇，如今也已先后输出到广州、常熟等地。当然阿那亚大家已经太熟悉了，这里就不赘述了。

而近期最有知名度的，当属成都麓湖CPI背后的阿发奇商管团队。麓湖CPI由滨水大盘样板间集合岛改造而来，交出了零售转化率高达50%、人均零售消费超2,000元、零售坪效6,000+、餐饮坪效3,000+的惊艳数据。

凭借这一代表作，阿发奇对内进一步承接了后续开发的A7、A3等麓湖水镇商业项目，对外则拿下宽窄巷子二期南区十年运营权，开始操盘成都最核心的城市文旅地标。

而与他们并行的，还有万华旗下另一支商管团队——麓湖&麓镇商业团队，覆盖了城市级综合体与片区级商业。除了麓镇、麓坊、美食岛等这些成都人都很熟悉的麓湖商业板块之外，近年来他们手中的新项目也开始集中呈现：

包括输出管理的武汉延庆里项目，今年五一新开业的重庆麓悦江城·绿心，将于明年开业的13.7万平米大型商业体隐溪川，公园式商业漫汀Vill&Hill，以及海南项目三亚麓之丘和海口江东麓坊等等。

成都隐溪川

同样从成都走出的，还有前华润万象生活产品中心总经理杨睿创立的赛元商业。

他们打造的首个商业项目此地CyPARK，以“先社交、再成交”为经营逻辑，2025年先后举办了超过400场咖啡、文化等垂类内容线的活动，月均客流量同比增长约45%，营业额提升约96%。

今年，赛元官宣了管理服务输出的下一站——杭州钱江世纪城板块的水云间，负责其定位策划和招商运营，目标是用持续的社群活动与内容策划，在杭州打造出一种能够慢下来的水岸生活。

杭州水云间

在这些多少还带有“地产基因”的新玩家们之外，还有一批跨界选手，带来了特色更鲜明的标杆项目，成为各地政府、城投和存量业主们争相邀约的对象。

时尚集团江南布衣孵化出的天目里团队，继联手雅戈尔操盘上海HAI550后，又接下了筹备中的位于深圳后海的腾讯M80。

从酒店起家的曹国梁，在打造了极具“野生感”的阿云朵仓，创造出2026年前三季度客流515万人次、营业额1.27亿元的业绩后，今年将品牌服务输出至惠州珍珀酒店，目标是围绕惠州西湖本土人文，打造新的非标商业内容。

从电竞赛事里走出来的量子产业，则从上海潮人夜场图腾INS新乐园出发，不但将运营从楼里延伸到楼外，参与了复兴公园的夜间焕新，更走向中西部，以“老旧物业改造+电竞泛娱乐引流+潮流夜经济”为核心，接连落地西安量子晨（原太阳锅巴厂）与成都量子光（原晚报社大楼）等项目。

这批来自各行各业，但都切入了非标创新商业领域的新玩家们，凭借社群活动、品牌审美、潮流势能等等极具差异性的能力，各自吸引着一群口味鲜明的消费者。

而这种定位，也影响了它们新项目的去向。一座特色商业，可能已经吸引了全城认同它的人，同城再做一个相近的项目，就容易分流原本有限的客群。

因此，有的团队走向外地，寻找另一群趣味相投的人；有的留在本地，通过不同的空间和内容，开拓新的消费场景。

互联网巨头

跨界布局

还有一批新玩家，他们不是地产开发商，但却也已经是不容小觑的“地主”。

2019年之前，字节是出了名的租房派；此后六年，买楼买地总投入超300亿元、总建面约157万平米。随着大量园区的交付，衍生的配套商业随之浮出水面。

从早期与龙湖等头部商管公司的合作，到独立自主介入运营，如今上海江湾里MEET678、杭州仓南里MEET636、和新试业的上海杨浦滨江老船厂MEET178，已经组成了它的“MEET”系列商业产品线。

刚向公众开放的抖音大厅里，一侧是聚集了创意主理人品牌的“船坞市集”，另一侧则是陈列着汽水音乐装置、火山引擎互动屏的互动科技展台……尽管对外他们并不会用“抖音商管”自称，但字节跳动的线下商业正在从园区配套变成内容生态的线下出口，与都市年轻人聚会休闲的新鲜去处。

据了解，字节在广州琶洲、成都总部及深圳南山第二总部等地的储备地块，也都规划了部分商业。依托这些自持资产，未来大概率会有更多“MEET”系列项目落地。

另一个近期动作频频的选手是京东。9月28日，京东101HOME首店在上海南京西路静安寺商圈开业，采用全自营买手模式，集中了1,000多个国内外家装设计品牌。

而在挖来了华润、中海等头部商管公司的团队作为操盘核心后，京东天地全国首店于9月在宿迁开出。项目总规模3.3万平方米，引入上百个品牌，其中超过35%为宿迁乃至华东首店。

该产品线定位为京东集团打造的高端商业品牌、京东生态的线下超级接口，在建项目包括北京京东集团全球总部（2027年9月开业）、深圳湾超级总部基地（2027年9月开业）、上海真如等，均位于一线城市的核心物业。

还有10月16日，在西城区西宸里商圈开出北京首店的七鲜美食MALL。该产品线首店于2025年6月在哈尔滨开业。加上到2025年底全国已开业28家的京东MALL，和年初开出北京西红门荟聚与上海浦东世纪汇广场两个顶流人气项目的京东七鲜超市……京东的线下布局，已经悄悄地实现了“多箭齐发、百舸争流”的局面。

虽说过去互联网巨头的线下尝试有过不少曲折，钱和流量也无法直接换来一座经营良好的商场。但这一次，从字节和京东的布局里，能够看到更具体的业务连接，也能看到它们亲自组织团队、持续投入运营的动作。

这意味着，商管行业将迎来一类拥有着不同资源类型，和不同调动方式的跨维度竞争者。

资管物业

孵化扩张

互联网公司沿着原有业务走进实体商业，而还有一批人，他们天然离这些资产更近一步。

比如隶属于龙湖C3资产管理航道的欢肆，脱胎于其长租公寓——冠寓业务。从围绕青年住客的日常需求组织商业，再到面向周边家庭，打造集居住、餐饮、娱乐、社交于一体的城市生活聚落。曾经的公寓配套商业，也长成了一门独立发展的生意。

自2025年合肥欢肆首开之后，如今欢肆已经累计在上海、杭州、成都等9座一二线城市布局14个项目，整体出租率稳定在95%。

在2027年南京雨山欢肆、深圳高博欢肆等项目开业之外，更是确立了三年进入30座以上城市的规模化扩张目标。

又比如各家开发商的物业公司。住宅底商、社区商业、办公园区配套，哪怕体量不大，但也都需要保洁、安保和设施维护，需要有人把铺位租出去、把生意做起来。

于是，一些集团内部也出现了有意思的分化：原本相互配合的物业服务和商业运营，开始发生交集。业主需要找商管时，递来方案的，也可能是已经合作多年的物业团队。

比如前文提到的海口百方广场业主，把商场委托给龙湖智创生活做轻资产管理。此前在重庆，龙湖智创生活已经以资管加物业双轮驱动的模式，运营了悦邻PARK、星汇两江艺术商业中心等六个轻资产项目。

星汇两江艺术商业中心

还有今年5月底焕新启幕的上海滨江万芊荟背后，是万物云旗下的社区商业公司万芊荟。他们手中类似的物业在管社商项目已有30余个、超九成落在一二线城市，未来目标则是要做到“三年百店、社商头牌”。

这批玩家的优势，是进入商业经营之前，就已经与业主、住客和周边家庭建立了联系。他们的单个项目未必很大，招商能力也未必领先，但随着服务网络延伸，这些楼下的生意，也能连成一张颇具规模的商业网络。

老将下海

另立门户

最后一类新势力，虽然招牌刚挂起来，创始人的名字却已经在行业里响亮了很多年。

前香港置地中国区总裁凌常峰于2024年底创立的宁朴发展，核心团队源自香港置地、华润万象，主要聚焦商业资管、投资资本管理、高端住宅开发代建三大业务板块。

他们接手南京鹏欣水游城的运营管理后，将这座十八年的老商场进行整体改造提升，重新锚定为年轻人的社交欢聚地，改造期间销售额仍保持了同比增长。

与此同时，宁朴还接手了苏州光合公元G-Spark（原丰隆汇）的规划、改造建设与筹开运营期的管理。另外，在徐汇滨江4.0文旅地标、2028奥运会资格赛重要举办场所之一的西岸星穹项目上，宁朴也提供了商业定位和设计管理咨询服务。

前大悦城控股商业管理中心总经理田维龙在2025年创立的锦楼集团，召集了大悦城系统的多位干将。其最新动作是接手了将于本月底租约到期的天津海信广场小白楼店，更名津澳时代，定位国际潮奢，将采取不闭店、分区域渐进式改造，投资约1.5亿元，预计2027年亮相。

津澳时代

而最年轻的新势力，来自于原印力集团执行总裁姚海波今年创立的嘉合集团。自成立以来，嘉合已经先后接手18万平米的森兰嘉合天地（年内开业），参与浦东艺术人文美学街区EKA·天物的运营升级，并承接环同济NICE2035赤峰路有机更新项目的商业管理，在盒子商业、非标街区、城市更新等领域均有涉猎。

另外，嘉合还将泰国网红夜店酒吧品牌TRIBE引入上海恒隆广场六楼露台花园，预计将在今年的HOME TO LUXURY盛装派对上，为"恒隆会"VIC 呈献专属派对，并于明年正式对公众亮相。

眼下，这些公司的成立时间都不长，创始人的履历和口碑仍然是重要的敲门砖，也难免有些磕磕碰碰。

作为他们的先行者，叶挺和华之门已经用六年时间做出了示范：从大平台走出来的团队，可以凭借自己的代表作，让市场记住自己的新名片。

所以，对于这批刚起步的创业者，我们也不妨多给一点耐心，或许今天陆续落地的第一批订单，正是几年后我们认识一家新商管公司的开始。

结语

这些新面孔的集中入局绝非偶然，而是行业内几个更深层的变化同时发生所带来的必然结果。

首先，随着房地产扩张时代的结束，大开发商不再像过去那样一路下沉、全面铺开，地方企业和区域型玩家由此获得了扩张空间。

而当大平台放缓扩张、调整布局，职业经理人的发展路径也随之改变。一批在头部商管体系里打磨多年的操盘手，开始带着口碑和团队自立门户。过去集中在大公司内部的专业能力，随着人员流动而成为新公司的创业基础。

这种寻找新增长空间的动力，同样出现在互联网公司和物业公司身上。沿着原有业务积累的场所、供应链与客户关系，它们也在向商业经营延伸，尝试把已有资源变成新的生意。

与此同时，消费需求持续分化，亟待盘活的存量资产与日俱增，也为这些新玩家提供了进入商管的切口。不同的资产需要不同的经营办法，品牌审美、社群组织、内容策划等各有所长的能力，因而有了发挥价值的舞台，也就吸引了更多跨界团队加入其中。

因此，这批新势力的影响力，也不能只用今天的管理规模和销售排名来衡量。它们的出现，反映着当下以及未来一段时间里市场需求的变化，也预示着商业项目、专业人才和运营资源正在这个剧变的时代中重新组合。

我相信，下一批有分量的商管企业，正从这些不同的路径中生长出来。而等到它们成为我们口中的“老字号”，今天习以为常的商管版图，应当也就换了一副新模样。