撤区域、收权限、派高管、注资金，深铁集团正打出一套组合拳，全力救助万科。

万科，这家中国房地产的标杆企业，刚刚完成了一场酝酿已久的“顶层革命”，组织架构发生了翻天覆地的变化。

9月17日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）在其官网更新组织架构及管理团队信息，核心在于组织架构“扁平化”，强化集团总部管控。

这是自今年1月国资股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）入主万科管理层后，万科发生的最大规模人事变动和组织架构调整。

撤销区域公司，总部强势集权

调整后，万科将形成“集团总部、地区公司、事业部”的新格局，撤销了原有的开发经营本部以及其下的5大区域公司（华东、南方、北京、西南、华中），将原有的“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）调整为集团总部直接管理的16个地区公司。

这标志着，万科打破了沿用近20年的“集团—区域—城市”三级架构，转向更扁平化的“总部—城市”二级管控体系。

万科延续多年的传统职业经理人模式，似乎正在让位于一种更具掌控力的“总部集权”模式。同时，物业、商业、长租公寓等8个事业部保持不变，也由总部直管。

换句话说，万科从“诸侯割据”模式，彻底转向了“中央集权”模式。随着万科区域公司被取消，开发业务的投资、财务、运营等权限上收到集团，深铁背景管理层的实际权限已经从集团渗透到一线执行层面。

具体看来，万科集团总部除了董事会办公室、集团办公室/党群工作部外，还设有投资发展中心、成本招采中心、工程技术中心、产品设计中心等11个中心；地区公司分为北京公司、津冀公司、山东公司、上海公司等16个公司；原物业事业集团（BG）等统一归为事业部，目前包含物业、商业与酒店、办公、长租公寓、物流等8大多元化业务。

这次改革是万科应对当前行业深刻变化的主动出击。过去，区域公司权力很大，“各自为战”虽然能激发活力，但也容易造成资源浪费、决策不统一和内耗。在房地产的“青铜时代”，这种成本和企业内耗，已经成为万科不能承受之重。

一位头部券商的地产分析师表示，万科此次组织架构调整是为了进一步强化总部的管理职能，加速收权，集权管控的核心目的之一就是“极限降本”。此举既能提高内部决策效率，也能提高风险防控能力，加快万科化债进程，实现“上下一盘棋”。

老将重获重用，深铁系深度介入

随着这次调整，万科的管理团队也焕然一新。

据万科披露的信息，集团层面上，深铁背景的团队继续巩固核心权位。集团董事长辛杰，集团党委副书记兼纪委书记、工会主席解冻，董事、执行副总裁郁亮，执行副总裁李锋，执行副总裁华翠，执行副总裁兼财务负责人韩慧华，董事会秘书田钧等高管职务保持不变，进一步掌控战略决策权。

不同的是，专业条线上则出现了新面孔。财务负责人韩慧华继续兼任执行副总裁，同时新任命卜令秋为财务总监，形成“双核心”财务管控体系。

卜令秋是一位来自深铁系的高管。他曾先后在深圳市市政工程总公司、深圳市天健（集团）股份有限公司、深圳市天健沥青道路工程有限公司供职。

在集团总部关键岗位中，张海（原开发经营事业集团总经理）出任首席产品官、产品设计中心总经理，李嵬（原万科西南区域负责人）出任投资发展中心总经理，吴镝（原万科华东区域负责人）担任首席营销官，曹江巍（原万科北京区域负责人）任工程管理中心负责人，丁宁（原宁波万科总经理）任品牌营销中心负责人。

新设立的16个地区公司一把手，多数由经验丰富的万科老将担任：集团执行副总裁李刚（来自深铁集团）新兼任北京公司总经理，上海公司总经理耿冰，深圳公司总经理唐激杨（离职后回流万科），浙江公司总经理陈灏，广佛公司总经理周轶群，华中公司总经理易平安，西南公司总经理刘伟东，东北公司总经理曾巍等。

从名单中可以看出，在危机时刻，张海、唐激杨、胡博（现任万科数智科技中心负责人）等一批经验丰富的“老万科人”重获重用，他们深谙万科文化，具备极强的专业能力和执行力，是当下万科想要打赢这场硬仗最需要的人才。因此，次次人才调整整体呈现出总部高管挂帅关键区域、资深老将镇守核心市场的特点。

本次管理团队调整是万科今年以来的第二次大规模变动。今年1月底，万科高管团队就经历了一场“地震”，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事会秘书朱旭集体辞任，深铁集团顺势全面接管，辛杰接替郁亮担任董事会主席，深铁系高管全面入驻。

但这场变革的最终效果如何，仍待时间检验。集团总部在收权后，是否具备足够的专业能力和效率来直接指挥前线，如何避免决策链条缩短但效率未必提升的新问题，都是对万科新管理团队的考验。

深铁持续输血

在新组织架构落地的同时，9月16日晚间，万科公告称，公司第一大股东深铁集团向公司提供不超过20.64亿元借款。自2025年年初深铁集团全面接管以来，已累计向万科提供借款近260亿元。

这是深铁集团年内第9次向万科提供股东借款。

来自深铁集团的借款有望帮助万科缓解在公开市场的债务压力。根据Wind数据，万科在公开市场的境内债务金额为279亿元，其中2025年9月份到期债券本息合计为20.64亿元，和本次万科向深铁集团借款金额相同。未来12个月内，兑付高峰发生在2025年12月份，万科将有本息合计58.71亿元的债券到期。

“万科通过股东借款偿还到期债务，能够有效缓解公司的财务压力，避免因债务违约而引发的一系列负面影响。”中国民协新质生产力委员会秘书长吴高斌表示。

中国人工智能产业发展联盟工作组专家高泽龙表示，在当前房地产市场面临调整的背景下，大股东的借款支持有助于提升投资者和市场对万科的信心。

根据万科2025年半年报，截至上半年末，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。除了股东借款以外，万科目前正通过新增融资、大宗交易、推进存量盘活及回款等多种方式获得流动性支持。

可以说，万科今年能在公开债市场保持不违约，全靠深铁集团真金白银的全力支持。深铁集团铁了心支持万科，主要原因有三：

首先，万科已经从一家事实上的民营企业，变成了深铁集团的“亲儿子”。目前，深铁集团不仅持有万科27.18%股权，为公司第一大股东，还由“深铁人”辛杰率领的管理层全面接管万科的运营工作，获得了人、财、事的管理权。可以说，现在的万科，实质上已经是深铁集团的一家子公司。

其次，万科目前虽然陷入史上最大亏损，但万科的资产包中有大量优质资产。这一点是万科与恒大等企业的最大区别。“万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源。”新管理层表示，问题是历史原因造成的，并不是万科出现了本质问题。

最后，从深圳市的角度来说，万科是随着改革开放成长起来的企业，曾经在企业治理模式、资本市场、城市建设等方面都当过典型案例，且深圳GDP总量仅次于上海、北京，增速在一线城市中最快，深圳有能力救一个万科。

撤区域、收权限、派高管、注资金，深铁集团正打出一套组合拳，全力救助万科。

来源 | 《商学院》杂志综合自澎湃新闻、《中国房地产报》、《财经杂志》、地产观察、界面新闻、《证券时报》、36氪