若地产收并购不计入“三道红线”,意味着什么?

11月11日,A股地产板块及其上下产业链上的建材家电一扫阴霾,迎来久违的上涨。涨幅甚至超越新能源、银行等位居全行业第一,内房龙头股亦是爆发。

而从涨幅较大的房企特征观之,两类房企被集中爆炒:一类是先期存在现金困境公司,譬如泰禾、阳光城、恒大、奥园等;另一类则是银行口中的优质客户,这其中大多数是国企央企,如特发服务、招商蛇口、金地集团以及保利发展。

两条爆炒主线,共同指向一种说法:房企“三道红线”管控要求,可能出现微妙的变化。有观点认为,这标志着中国房地产市场,或有望进入“新央企时代”。

“承债式收购”不计入三道红线?

就在11月10日,有知情人士向媒体透露,对于地产收并购,近期部分央企国企向监管部门反映,如果要做一些承债式收购,“三道红线”就会被突破,建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。

这样的描述并非空穴来风,“线索”来源于房企融资“解冻”信号灯已经频繁亮起。

就在几日前的中国银行间市场交易商协会商,多家公司计划在银行间市场注册发行债务融资工具。短融及中票都有有望向民营房企放开,而首先受惠的则是银行的优质客户。

评论认为,如果“三道红线”针对承债式收购定向放开,或意味着房地产行业将进入央企时代,能抓住时机的央企或能迎来更大的机会。

企业并购主要有两种模式,一种是资产收购,一种是承债式收购。过去两年,房地产行业上演了一幕幕大鱼吃小鱼的场景,但大多数都属于资产收购。诚然,在“三道红线”的严束下,即便是万科这样资金雄厚的开发商,面对出现危机的房企,也只发出一声“自己都不安全怎么救人呢”这样的感慨。

房地产本身就是高负债经营的行当,“三道红线”相当于彻底改变了行业游戏规则:如果房企全部踩中了“三道红线”,将被归为红色档,有息负债规模不得增加;如果只踩中“两道红线”,则被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;如果只踩中“一道红线”,那就被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。

在今年很长一段时间里,大多数房企都紧握现金流,抓紧回款降低负债,以达到三道红线的要求。当年万科的“一句活下去”被嗤笑夸大危机,如今又被房企奉之圭臬。

而若“承债式收购”不计入三道红线,以承担目标公司的部分或者全部债务为条件进行的收并购或能快速解决一部分房企的债务问题,同时收购方也将迎来壮大规模的机会。

就在11月9日,招商证券房地产行业2022年策略发布,招商地产团队将报告命名为《“烦恼”与“幸福的烦恼”》,中书:明年或开启中国房企并购大年,复盘美国房企从上世纪80年代集中上市后历经的3次并购浪潮,认为次贷危机后的并购更具借鉴。

《“烦恼”与“幸福的烦恼”》介绍到:在美国次贷危机后地产行业进入下半场,多数房企由于行情低迷进入低增长甚至负增长的阶段,这种危机后的分化趋势为头部优秀房企创造了收并购环境,触发了第三次房企并购潮。这一阶段部分中小房企经历破产和被收购,大型房企则通过降低企业负债、通过并购式扩张以及多元化发展等方式在竞争中扩大市场份额,赢得更大的市场。

所以其判断后续行业优胜劣汰将明显化,同时集中度提高的方式将由过去的比拼周转和杠杆转为比拼内生价值创造能力,“好项目、好对价”或逐步出现,部分房企在选择上或有“幸福的烦恼”。

融资“解冻”

而在这场收并购中,拥有低廉融资成本、国家信用背书的央企,有望在这场地产保卫战中从中受益,并实现反超。

今年以来,受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响,房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来,房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降。

自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来,金融监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”,避免市场预期进一步恶化。

就在11月11日,保利发布了2021年度第四期中期票据募集说明书,其发行金额为20亿,用途为偿还银行贷款。这也是11月9日银行间市场交易商协会后首个发债的案例。保利的发债也说明,在银行信贷放松的基础上,出现了第二波的放松,即债务融资政策开始放松。

除了保利,包括招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等都有发债计划,这些目前都是业内财务上还比较优质的房企。而根据银行间的口吻,未来即便融资放松,也更多的倾向于财务过硬的优质房企。

相比民营企业,央企在财务上更为稳健。

比如,截至2021年年中,中海、招商蛇口、华润置地、中国金茂和保利五大央企地产公司高居地产企业财务优秀度排名前列。这五家企业的净负债率均低于60%,剔除预收账款后的资产负债率均低于70%,现金短债比均高于1.3倍。三道红线无一踩线,均为绿档。

化归绿档的房企,意味着其更容易融到资金,而资金则是突围的关键。

近五年来,2014-2020年,以保利、中海、绿地、招商蛇口、华润置地为代表的央企,与恒大、阳光城、泰禾、蓝光等民营房企,融资利率长期分化。

中信建投统计数据显示,中海2014-2020年,融资成本分别为4.3%、4.2%、4.76%、4.27%、4.3%、4.21%、3.8%,最高不超过5%,长期稳定在4.3%左右。

央企融资成本始终稳定,而民营企业大多在7%以上,只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉,2014-2020年分别为6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%、4.39%。

如今房企净利润率普遍降至10%甚至更低,任何1%都至关重要。假设1000亿债务,中海3.8%,祥生9.1%,5.3差距乘1000亿,这背后就是53亿真金白银。所以国央企在融资上的天然优势确实毋庸置疑。

房地产行业进入央企时代

融资渠道通畅、成本低廉、现金充足,使国资房企在土地投资上,有更高的能动性,国企的品牌效应也使其项目后续运作有更广阔空间。

10年前,一纸“退房令”被祭出,70多家央企退出了房地产行业,如今仍以房地产作为主营业务的还有招商局、保利、华润、中建等十余家央企。

凭借激进高杠杆扩张战略,民营房企有过异常风光的年份,但当下,幸运的天枰明显倾倒至另外一方。

克而瑞公布的9月房企销售业绩中,百强房企中有超过九成企业销售业绩同比下降,其中六成企业同比降幅大于30%。

但不可忽视的是,财务比较优质的央企在某种程度上已经实现了逆转。

今年1-10月份,中国房地产企业全口径销售金额榜单显示,排名前十的分别是碧桂园、万科、融创中国、中国恒大、中海地产、招商蛇口、绿城中国、绿地控股、华润置地。其中,万科、中海、招商蛇口、绿地控股、华润置地皆有国企和央企的基因。

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来源:克而瑞

以保利为例,由于恒大销售遭到重挫,作为中国第五大房企,保利的销售额即在今年1-10月份反超过恒大,“恒碧万融”四强格局被打破,保利已跻身中国房企四强。拥有资金优势的央企、国企地产企业,在土地市场更是风生水起。

作为“招保万金”之一,这个“央企地产一哥”正在加速扫货。仅9月26日-28日三天,中海便在广州、南京、深圳三城豪掷逾306亿元摘地,补仓势头勇猛。

今年前9月,保利发展位居房企新增货值(全口径)榜首,累计全口径新增货值5368亿元,累计权益新增货值2365亿元。拿地共计花费了1041亿元,仅次于碧桂园和万科,“扫货”1380万平方米的土地。

可以看到,保利正试图在行业洗牌期重新回到前三的位置。

事实上,不只是保利地产,在土拍市场上还出现很多其他的央企身影。从成交结果中看,各大城市的第二批集中供地中,民企身影明显减少,央企成拿地“主力军”。

其中,中海以85.46亿元竞得天津市3宗地块、中铁37.55亿元竞得天津6宗地、金茂35亿元斩获青岛8宗地、中国铁建74.32亿元摘得苏州2宗住宅用地。此外,五矿、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、北京城建等均有斩获。

在行业高速发展期,保利、中海外等央企巨头未能跑赢民营巨头,如今以保利为代表的地产“央企集团”正在加速追赶。不过,央企和国资房企的路虽更为平坦,但现在与过去一样,机会稍纵即逝。

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